리츠펀드 얼마나 알고 계세요?

안녕하세요. 문정동입니다. 요즘 금융지식에 대해 공부하는 것에 어려움을 많이 느낍니다. 하루하루 경제 상황이 급변하고 그에 따라 배워야 할 지식은 너무 많고, 이해하기 어려운 것들이 많다보니 안개 속에 쌓여있는 듯한 느낌을 종종 받습니다. 그래도 노력을 게을리 하지 않기 위해 오늘도 공부한 여러 금융지식에 대해 이야기 할까하는데요. 그중에서 리츠에 대한 이야기를 해볼까 합니다.

 

 

리츠란?

 

소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 자본· 지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁을 말합니다. 주로 부동산 개발 산업, 임대 주택 저당채권 등에 투자하여 수익을 올리며 만기는 3년 이상이 대부분입니다.

 

즉, 개인이 투자하기 힘든 빌딩, 오피스텔, 호텔 등 비용이 많이 들어가는 부동산에 여러 투자가들의 자금을 모아 매입한 후 운용하고 수익을 되돌려주는 금융 상품으로 개인이 직접 운용하는 것이 아니라 전문 운용사에 맡기다 보니 공실 리스크가 적고 번거로운 임대차를 관여하지 않아도 되는 장점이 있습니다.

 

리츠는 투자자에게 정기적으로 배당수익을 제공해야 하기 때문에 주로 안정적인 임대 수익이 발생하는 상업용 부동산에 투자를 합니다. 리츠의 지분은 일종의 주식에 해당하며, 대부분 증권거래소에 상장됩니다. 이에 따라 투자자는 법인의 형태로 설립되는 개별 투자상품의 지분(주식)을 소유하는 입장이라 할 수 있습니다.

 

 

리츠의 설립형태

 

1. 회사형: 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있습니다.

2. 신탁형: 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지 되어 있습니다.

 

리츠의 종류

 

1. 자기관리 리츠

부동산 투자를 전문으로 하는 영속적인 상법상의 주식회사로서, 자산운용 전문인력을 두고 일반투자자들 대상으로 공모 자금을 모아 부동산 실물·대출 등에 직접 자산을 투자·운용하는 부동산 투자회사를 말합니다. 투자자는 자기관리리츠의 지분에 투자하여 배당수익과 지분 매각 때의 시세차익을 투자수익으로 확보 할 수 있으면서 지분이 증권거래소나 코스닥시장에 등록되어 있으므로 자금이 필요한 경우에 매각할 수 있어 유동성 확보가 가능합니다. 반면 자기관리리츠는 법인과 투자수단으로서의 성격을 동시에 갖고 있어 법인으로서 법인세를 부과하면서 투자자별로 투자수익에 대한 배당소득세를 이중으로 납부해야하는 단점이 있습니다.

 

2. 위탁관리 리츠

실체가 없는 페이퍼컴퍼니로 투자 및 자산운용 업무를 자체적으로 수행하지 않고 외부의 자산관리회사에 위탁을 합니다. 투자대상을 자유롭게 선택 할 수 있으며 투자수익의 90% 이상을 배당하면 법인세 감면혜택을 받을 수 있으나, 한시적으로 서류상으로만 존재하는 특수목적법인 형태이므로 본점 외 지점을 설치 할 수 없으며 상근 임직원을 고용할 수 없습니다.

 

위탁관리리츠를 설립할 때 자본금의 50%이내에서 빌딩이나 토지 등 현물 출자를 할 수 있으며, 자기자본의 2배 이내에서 차입이나 사채 발행이 가능하고, 개발사업에 대한 투자폭은 총 자산의 30%이나, 임대주택사업, 도시개발사업 등에 대해서는 총 자산의 100%까지 투자가 가능하며, 50만평 이상의 택지지구 내 상업지역의 건축물이나 토지에는 전체 자산을 투자 할 수 있습니다.

 

3. CR 리츠

주식을 발행해 투자 자금을 모은 뒤 기업의 구조조정용 부동산을 투자대상으로 하는 위탁관리 리츠를 말합니다. 상장된 CR리츠는 일반 주식처럼 매매할 수 있어서 부동산보다 현금화 하기 쉽습니다. 또한 공모주 청약과 상장된 주식을 사는 2가지 방법으로 투자를 할 수 있습니다. CR 리츠는 청산일 전까지 연 2회씩 받게 되는 배당수익과 청산시점에 포트폴리오 내 부동산(빌딩)을 팔아 생기는 자본 차익으로 수익이 발생됩니다.

 

리츠의 장점

 

1. 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당합니다. (투자자의 높은 수익성 보장)

2. 실물 자산 특유의 상대적 안정 자산 가치를 확보합니다. (부동산 특유의 낮은 유동성 제고)

3. 리츠를 통해 부동산 투자 및 관리가 가능합니다. (투자자의 부동산 관리에 대한 부담 해소)

4. 국토교통부의 지도, 감독 하에 리츠를 운용 합니다. (사업에 대한 높은 투명성)

5. 주식형태로 거래되기 때문에 투자자금을 언제든 매각이 가능합니다. (손쉽게 현금화 가능)

6. 일반인도 100~200만원 씩 소액자금으로 부동산에 간접적으로 투자 할 수 있습니다. (소액투자 가능)

 

리츠의 단점

 

1. 부동산이 공실이 나거나 임대료가 떨어지면 수익률이 저하됩니다.

2. 사업의 속도가 더디거나 원활하지 않을 경우 수익이 급감합니다.

3. 정부의 정책에 따라 많은 영향을 받습니다.

 

한동안 부동산 상승세를 타고 리츠 펀드에 대한 인기가 높아 많은 사람들이 투자를 했는데요. 저역시 부동산에 관심이 많아 리츠 펀드에 대한 관심이 컸었습니다. 그런데 지금과 같은 급변의 시기에도 리츠 펀드가 높은 수익률을 가져다줄지는 의문입니다. 리츠 펀드도 역시 투자 상품이기에 투자의 위험이 따르기 때문입니다. 특히나 지금과 같이 급변하는 시기의 투자는 신중에 신중을 기해야합니다. 따라서 투자하기 전에 투자 대상 부동산이 유망한지, 어떤 방법으로 원금이 보전 되는지 등을 꼼꼼히 따져 보고 투자에 임해야겠습니다.

 

이상으로 리츠에 대해 자세히 알아보았는데요. 언제나 상품에 대한 이해와 분석이 중요하다는 것 알고 계시죠? 꾸준한 금융지식에 대한 공부와 내가 가입한 상품에 대한 완벽한 분석으로 자산을 지키면서, 자신의 자산을 크게 키울수 있기를 진심으로 기원합니다.