부동산 규제 지역 관련 용어 총정리!

안녕하세요. 문정동입니다. 얼마 전 부동산 금융용어에 대해 정리를 해드렸는데요. 부동산을 이제 막 알기 시작하는 부린이들은 관련 용어 정리만 해도 부동산 관련 글을 읽을 때  훨씬 도움이 됩니다. 저 역시 처음 부동산 관련 기사를 읽었을 때는 도대체 무슨 이야기인지 잘 이해가 안 되는 글도 많았거든요. 그래서 오늘은 부동산 규제 지역 관련 용어에 대해 정리를 해보려고 합니다. 

 

 

부동산 규제지역이란 주택 가격 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역으로 투기가 성행하거나 그럴 우려가 있는 지역들 중 특정한 세부 요건을 충족하는 곳을 말합니다. 이런 곳을 부동산 규제 지역이라고 하며 크게 투기지역, 투기과열지구, 조정 대상지역으로 나뉩니다. 

 

1. 투기지역

 

투기지역이란 주택 가격의 안정화를 위해 필요한 경우 주거 정책 심의위원회의 심의를 거쳐 기획재정부 장관이 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제하는 곳을 말합니다. 

 

직전원 가격 상승률이 소비자 물가보다 1.3배 초과한 경우, 직전 2개월 평균 가격 상승률이 전국 평균 주택 가격 상승률의 1.3배 이상을 초과한 경우, 직전 1년간 가격 상승률이 직전 3년간 연평균 전국의 주택 가격 상승률을 초과한 경우에 지정됩니다. 또한 그 해의 지역 부동산 가격 상승이 계속될 가능성이나 다른 지역으로 상승세가 확산될 우려가 있는 경우 투기지역으로 지정할 수 있습니다. 

 

지정된 지역은 양도소득세를 기준 시가가 아닌 실거래가액으로 부과하게 되며 세율 15% 범위내에 필요시 탄력세율을 적용합니다. 투기과열 지구만큼은 아니지만 금융이나 세제, 청약 등에 제한을 받는 경우도 있습니다. 투기 지역은 서울시 전체가 해당이 되며, 세종시(행복도시)도 포함이 됩니다.

 

2. 투기과열지구

 

투기과열지구란 투기가 많이 이루어질 우려가 있는 지역에 투기를 억제하기 위해 지정하는 지역을 말합니다. 청약 경쟁률, 주택 가격 등 주택시장에서 투기가 성행하고 있거나 우려가 있는 지역 중 선정하게 됩니다. 한마디로 물가 상승률보다 주택 가격 상승률이 현저하게 높다면 투기과열지역으로 지정이 됩니다. 

 

주택 공급이 있던 직전 2개월 간 해당 지역에 공급되는 주택의 청약 경쟁률이 5대 1을 초과 했거나, 국민주택 규모 이하 주택의 청약 경쟁률이 10대 1을 초과한 곳이거나 주택 분양 계획이 지난달보다 30% 이상 감소, 건축 허가 실적이 지난해보다 급격히 감소하여 주택 공급 위축 우려가 있는 곳, 신도시 개발이나 주택 전매행위가 성행하여 투기 및 주거 불안 우려가 있는 곳이 지정됩니다. 또한 전매는 소유권 이전 등기 시 제한되며 청약 1순위도 제한됩니다. 

 

투기과열지구에는 서울시 전체, 경기도 과천시, 광명시, 하남시, 성남시 분당구이며 그 외 대구 수성구, 세종시가 있습니다. 투기과열지구는 청약 1순위 자격이 제한되고, 35세 이상의 5년 이상 무주택 세대주에게 우선 공급이 되며 주상복합건물 가운데 주택 또는 오피스텔 입주자 공개모집 등이 제한 됩니다. 

 

 

3. 조정대상지역

 

조정대상지역이란 국토교통부 장관이 지정하는 지역으로, 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말합니다. 조정대상지역에는 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약 경쟁률이 5대 1이상인 곳을 말합니다. 

 

조정대상지역으로 지정되면 해당 지역은 주택 담보 시 LTV 60%, DTI 50%로 제한됩니다. 또한 다주택자에게는 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일 세율 50% 적용, 1순위 청약 자격 강화 등 강도 높은 부동산 규제를 받게 됩니다.

 

조정대상지역에는 2020년 2월 기준으로 총 44개 지역으로 서울시 전체와 경기도 과천시, 성남시, 하남시, 고양시, 광명시, 남양주 및 화성시(동탄), 구리시, 안양시 동안구, 수원시(광교), 수원시 팔달구, 세종시, 부산 해운대구와 동래구, 수영구가 있으며 용인시 수지구와 기흥이 있습니다.

 

지금까지 부동산 규제 지역 관련 용어에 대해 알아봤습니다. 여기에서 내가 관심이 있는 지역이 어떤 지역으로 지정이 되어 있는지, 어떤 규제를 받고 있는지를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요할 텐데요. 그런데 최근까지 정부가 2017년 6.19 대책, 2017년 8.2 대책, 2018년 9.13 대책, 2019년 12.16 대책으로 최근까지도 계속된 규제책들을 내놓기 때문에 늘 관심을 갖고 정리가 되어있지 않으면 내가 관심 있는 부동산 상황이 어떻게 변화되는지 놓치기 쉽습니다. 앞으로도 부동산에 대한 정보 계속 올릴 테니 놓치지 않고 읽어주시고요. 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.