알쏭달쏭 부동산 금융 용어 정확히 이해하기.

안녕하세요. 문정동입니다. 집 매매 시 대출을 받게 된다면 자주 접하게 되는 부동산 금융 용어들이 있습니다. 그런데 다수의 주택을 가지고 계시는 분들이 아니라면 자주 접해보는 용어가 아니라 생소하기도 하고 헤깔리기도 한게 사실입니다. 그래서 오늘은 주택담보대출을 받을 때 기준이 되는 부동산 금융 용어에 대해 자세하게 이야기 해보도록 하겠습니다.

 

 

1. LTV (Loan To Vale Ratio) 주택담보인정비율

 

LTV란 집을 담보로 얼마나 대출을 받을 수 있는지를 뜻합니다. 그런데 정부에서 LTV를 강화하게 되면 집을 사기 위해 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. 부동산의 상승세로 인해 정부는 부동산 시장 규제를 위해 LTV를 강화 하였습니다. 

 

예를 들어 시가 5억 원인 주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV가 60%라면 3억 원까지 대출이 가능합니다. 그러나 대출을 받으려는 주택에 세입자가 살고 있을 경우 그에 해당하는 전세금을 제외하고 대출이 가능합니다. 만약 전세금이 2억 원이라고 한다면 1원까지 대출이 가능한 것이죠.

 

2019년 12.16 부동산 대책으로 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV를 추가로 강화 했는데요. 9억 원 이하는 LTV 40% 적용, 9억 원 초과에 대해서는 LTV 20%받게 됩니다.

 

예를 들어 투기지역· 투기과열지구 주택가격 14억 원 주택 매입시 주택담보 대출 한도는 9억 원 x 40% +5억 원 x 20% =4.6억 원을 대출 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

또한 초고가 아파트 (시가 15억 원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출은 전면금지되었습니다.

 

2. DTI (Debt To Income) 총부채상환비율

 

DTI는 소득을 고려했을때 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 연간 총 소득에서 매년 갚아야 하는 연간 상환액의 원금 및 이자가 차지하는 비율입니다. 대출을 받으려는 사람의 소득을 살펴보고 대출 상환 능력을 판단해 대출 금액을 결정하는 제도를 말합니다. 대출상환액이 소득의 일정비율을 넘지 못하게 제한하기 위하여 적용됩니다.

 

예를 들어 연소득 6천만 원이고 DTI가 50%라면 갚아야 할 원금과 이자를 합해 연 3천만 원을 넘기지 않도록 주택 담보대출 금액을 제한합니다. DTI가 낮을수록 대출받을 수 있는 금액은 줄어들게 되는 것입니다. 그러나 DTI가 아무리 높아도 LTV 이상으로 대출을 받을 수는 없습니다.

 

2018년 이후 DTI는 신DTI라는 이름으로 더욱 강화되었는데요. 기존에는 신규 주택담보대출 원리금과 기존 주택담보 대출의 이자만 반영하여 한도를 정했다면 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액과 기존 주택담보대출 원리금 상환액을 합쳐서 반영하게 됩니다. 따라서 기존 주택담보대출의 이자만 반영하는 것에서 원금과 이자를 합산하여 함께 반영하기 때문에 기존 대출이 있는 다주택자들은 대출을 받을 때 제약이 생기게 됩니다.

 

3. DSR (Debt Service Ratio) 총부채원리금상환비율

 

DSR은 대출 받을 사람의 총 부채를 고려했을때 얼마까지 대출이 가능한지를 뜻합니다. 신DTI가 기존 주택담보대출의 원리금 상환액만을 반영하였다면 DSR은 주택 담보대출 뿐만아니라 신용대출, 카드론, 임대보증금(전세자금), 자동차 할부금 등 거의 모든 부채의 규모를 파악해서 원리금 상환액을 계산하기 때문에 DTI보다 훨씬 강화된 정책이라고 할 수 있습니다.

 

예를 들어 연소득이 5천만 원이고 1년간 갚아야 할 원리금 상환액이 2천만 원이라면 DSR은 40%입니다. 만약 은행의 DSR 한도가 80%였다면 80% - 40% = 40%에 해당하는 2천만 원을 대출 받을 수 있게 되는 것입니다.

 

지금까지 주택 담보대출 받을 때 꼭 필요한 지식인 부동산 금융용어에 대해 알아봤는데요. 부동산 관련 지식을 바탕으로 관련 정책이 달라질 때마다 적용한다면 자신의 대출규모를 정확하게 알게 되어 대출 준비를 더욱 꼼꼼히 할 수 있게 될것 같습니다. 부동산도 많은 지식이 필요한 분야인것 같습니다. 하지만 지금이라도 차근 차근 준비한다면 언젠가 부동산 투자에서도 기회가 있으리라 믿으며 오늘도 열심히 공부합니다. 언제나 저와 여러분의 성공적인 투자 기원합니다.